Arrematar um imóvel em leilão é, claro,  mais arriscado do que simplesmente comprar um imóvel no mercado. A compra de um imóvel normalmente já exige uma série de cuidados quanto à regularidade da documentação, situação jurídica do vendedor, estado geral do móvel, apenas para citar alguns itens importantes. A compra de um imóvel em leilão, precisa ter um cuidado redobrado, pois muitos desses elementos não estão tão evidentes e, como vale sempre ressaltar, todo imóvel de leilão tem alguma questão jurídica a ser resolvida, que pode ser simples ou não. Ainda, vale lembrar que na grande maioria dos casos não será possível visitar o imóvel, por isso, o seu estado real de conservação pode ser desconhecido.

Tendo isso em mente, listamos abaixo o que, na nossa experiência, são os maiores riscos ao se arrematar um imóvel de leilão.

Pagar caro

Para valer a pena, é importante que o valor de arrematação do imóvel seja bem menor que o seu valor de mercado. Arrematar imóvel em leilão precisa ser mais barato pois é menos seguro do que comprar diretamente no mercado. Existem os riscos jurídicos do leilão, os trâmites para regularização, e custos adicionais como assessoria e por vezes o pagamento de dívidas pendentes.

Ainda, considere que provavelmente não será possível visitar o imóvel e checar as suas reais condições. Alguma reforma pode ser necessária. Por isso tem que ter um bom desconto em relação ao valor de mercado, caso contrário você pode pagar caro demais pelo que o imóvel realmente vale. Na nossa experiência, esse desconto deve ser de pelo menos 40% sobre o valor de mercado se for para investimento, e 30% se for para moradia.

Problemas jurídicos graves

É fundamental uma análise jurídica do imóvel que será arrematado. Todo imóvel que vai à leilão, por definição, tem alguma questão jurídica a ser resolvida. O segredo é identificar e arrematar aqueles com problemas que podem ser resolvidos sem grandes dificuldades, e em um prazo razoável.

É importante ter uma boa assessoria que faça essa análise jurídica antes da arrematação, para que tais questões sejam devidamente identificadas e analisadas. Também é necessário ter um bom apoio após o leilão para garantir que a solução dos problemas ocorrerá de forma rápida e sem surpresas. Deve-se levar em conta que os problemas podem envolver questões na justiça, junto a bancos e cartórios. Um problema jurídico grave pode atrasar muito a regularização do imóvel e impactar negativamente o retorno do seu investimento. Pode, também, gerar o cancelamento do leilão e por todo o trabalho a perder. Nesse caso, embora o valor pago retorne para o arrematante, isso pode levar alguns meses.

Demora na posse ou regularização

Após a arrematação, o investidor deverá começar imediatamente a trabalhar para transferir a propriedade do imóvel para o seu nome e garantir a posse do imóvel. Somente após completar estas duas etapas o imóvel será realmente seu. Considere que todos os trâmites podem levar de 9 a 12 meses, mas é possível que leve mais tempo, pois esses trâmites muitas vezes dependem de decisões judiciais e/ou atos cartorários.

Se começar a demorar demais, você pode ter impacto no retorno financeiro do seu investimento. Novamente, ter um apoio técnico nessa etapa é fundamental. Embora o risco de “perder” o seu dinheiro em um leilão seja remoto, os processos de regularização e posse estão cheios de pequenas armadilhas, que podem fazer com que leve mais tempo do que deveria, com isso o seu retorno comparado a outros investimentos pode ser menos vantajoso.

Demora na venda

A liquidez é uma questão importante em qualquer investimento em imóveis. O tempo que se leva para vender um imóvel depende de vários fatores, como o valor, localização, estado do imóvel e, principalmente, o momento do mercado. É sabido que o mercado imobiliário é cíclico. Por tais razões, a demora na venda pode impactar seriamente o retorno sobre o investimento. Obviamente, quanto mais rápido o imóvel for vendido, melhor será o retorno do investimento em comparação com outros investimentos. Porém, se o seu objetivo for moradia ou renda de aluguéis, esse ponto não é problema.

Ademais, ainda há uma percepção por parte de certos compradores de que um imóvel arrematado em leilão pode trazer problemas, o que é uma inverdade. Uma vez que a propriedade do imóvel está regularizada e a posse garantida, o comprador de um imóvel que foi resultado de uma arrematação não tem com o que se preocupar. Na verdade, a natureza de aquisição originária do imóvel de leilão dá até mais segurança ao seu comprador.

Conclusão

O objetivo deste breve artigo, claro, não é desmotivar ninguém sobre as vantagens de se comprar um imóvel em leilão, elas são evidentes. Mas qualquer investimento requer conhecimento das suas características e consciência dos seus riscos, para que o investidor faça as escolhas de acordo com o seu perfil.